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破解房地产滞胀困局房企应做些什么我的钢铁

2019-02-27 21:36:50

破解房地产滞胀困局房企应做些什么_我的钢铁

中国经济需要平稳的房地产市场,中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长,两者紧密联系,相辅相成。在全民齐心团结共同抵御金融危机的背景下,房地产企业应该更多地承担起一部分社会来,尽力配合中央政府扩大内需的政策。只有中国经济好了,房地产市场才能得到好的经营环境和健康的消费市场。

中央经济工作会议明确提出要通过加强和改善宏观调控,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保证我国房地产市场的稳定健康发展,显示了房地产市场健康发展对中国经济的重要性。而据国家统计局近期公布的数据显示,今年1至11月全国商品房销售面积4.9亿平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅销售面积下降18.8%。1至11月全国商品房销售额19261亿元,同比下降19.8%;其中,商品住宅销售额下降20.6%。但相对于大幅下滑的房地产需求而言,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%。也就是说在房产需求出现同比大幅下滑的同时,房价仍旧同比上涨。房价高企与需求持续疲软并存,中国房地产市场实际上已陷入滞胀的困局。

作为国民经济的支柱之一,房地产市场健康、平稳发展与否,的确对中国经济增长有着至关重要的作用。以2007年为例,我国房地产市场对GDP的直接贡献率达到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在当前国际金融危机肆虐导致出口急剧下滑的背景下,中国经济保八目标的实现也亟需支柱行业作为经济增长引擎加以支持。为了破解当前中国房地产市场的滞胀困局,无疑首先需要解决房地产市场胀的问题,也就是解决高房价问题,这不仅可以从经典西方经济学中得到考证,而且西方发达国家治理滞胀问题也是强有力的事实证明。只有当房价真正合理调整到位,进而激发市场需求,那么中国房地产市场的滞胀局面才能真正解决,房地产业才能成为中国经济增长引擎,使中国经济持续健康平稳增长。

实际上,从此前国家出台的一系列政策来看,激活中国房地产市场的条件基本具备。首先,是国务院对房地产交易环节相关税率的下调政策,降低了购房者的购房成本,包括对二手房交易的优惠,对于新建住房来说也可以起到间接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是长期贷款利率,大大降低了按揭贷款的利息成本;再次,央行、银监会针对银行对购房需求的首付比例和利率优惠的政策,也降低了购房者的成本;,这次中央经济工作会议针对房地产市场的表态,这些因素都成了刺激当前中国房地产市场的外部条件。正所谓万事俱备,只欠东风,这些外部条件只有在房地产企业合理的价格回调的情况下,才能真正激活房地产这个眼下低迷的市场。也只有这样,才能达到房地产企业、购房者以及中国经济三赢的局面,否则,中国房地产市场滞胀局面不破,损害的不仅只是中国经济,中国整个房地产市场都有崩溃的风险。

谈到降价,可能不少房地产企业会担心购房者买涨不买跌,不过应该看到,在当前全球性金融危机的冲击下,国内房地产市场自住需求也就是刚性需求占了绝大部分,这与投资(机)的买涨不买跌有着本质的区别。事实上,经过一段时间的价格回调,北京、上海等大城市的楼市近期出现的回暖迹象就是很好的证明。现在中央经济工作会议为房地产市场政策定了调,实际上已经给了楼市一个明确的信息和预期,购房者买跌的可能性更大。

另外一个问题是房地产成本。有不少房地产企业认为,目前在售的商品房都是在地价、劳动力价格以及钢铁水泥等建材价格高企的时候建造的,如果降价出售,无疑会亏损。如果用这种静态的眼光来看待这个问题,他们的担心不无道理。但是对一个持续经营体而言,企业投资所考虑的成本应该是机会成本,企业在经营时所考虑的是未来的净现金流。而当前,国内地价在大幅回落,钢铁、水泥等建材价格甚至劳动力成本都在大幅度走低,也就是说房地产企业降价销售的机会成本大为下降。因此,笔者认为,所谓的前期成本太高限制其降价空间的理由是不充分的,除非这个房地产企业是个没有竞争力、不可持续经营的实体,而这样的企业实际上也是应该被淘汰的。

此外,笔者认为,鉴于当前国际金融危机的大环境,国内经济大幅下滑的风险在加剧,在全民齐心团结共同抵御这一场危机的背景下,房地产企业也应该更多地承担起一部分社会来,真正尽力配合中央政府扩大内需的政策。说到底,只有中国经济好了,中国房地产市场才能得到一个好的经营环境和健康的消费市场。中国经济需要平稳的房地产市场,中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长,两者紧密联系,相辅相成。

在国内房地产企业中,万科发出拐点论,以至于到后来刮起万科的降价风,可大家看到,在这一轮房地产业调整中,万科成了赢家,这也是为什么其董事长公开宣称感谢国家宏观调控的缘故。且不管其中有多少是企业在作秀的成分,但万科的市场份额逆市增长确是事实。我们现在也无须去质疑万科在市场份额增加的同时,销售额却在下降的问题,因为,在当前的严峻形势下,企业考虑的首要问题是生存,而万科的选择证明,它真真切切是个有竞争力的企业。(来源:上海证券报)

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